全国の空き家軒数は年々右肩上がりで、すでに社会問題にもなっている。総務省の「住宅・土地統計調査」（2013年）によると、全国の約6063万戸の総住宅数のうち、空き家率は過去最悪の13.5％。これは「約7軒に1軒が空き家」ということになり、高齢化と都市部への人口集中によって、地方では「周りが空き家だらけ」なんて状況も珍しくないのだ。

⇒【写真】100万円で購入した平屋物件、リフォーム前の「風呂＆台所」

　そんな折、この空き家を投資物件と見立て、リフォームを施し、「超高利回り物件」に生まれ変わらせている猛者たちがいる。

「木造建築ならどんなにボロでも、4本の柱と屋根があればなんとかなる」と豪語するのは、不動産投資家の上條直子さんだ。元は派遣OLだったが、不動産投資を志して関連書籍を百冊以上も読破。4年前からボロ戸建てを中心に資金を投じ、今では5軒を所有している。

「私の場合、取れそうな家賃を算出してリフォーム代を見積もり、そこから購入価格の上限を割り出します。ただ、利回り20％は絶対に死守して最長5年で回収というスタンスなので、おのずと千葉県郊外の中古戸建てになるんです。このエリアは月6万円以上の家賃は取れないので、どんなにリフォーム代がかかっても、初期投資額は300万円以内に収めます」

　そこで重要なのがリフォーム費用の削減。業者へは「○○万円が限界なのでなんとかそれでお願いします」と粘り強く価格交渉し、ボロ物件に寝袋を持ち込んで自ら夜通しペンキを塗るなど努力は惜しまない。また、こんな裏ワザも。

「最近は特に人気のない“禁断”の汲み取り式トイレの物件にも手を出したんですが、水洗式に替えると100万円ぐらいかかるんです。でも、中古物件転売を生業にしている不動産会社を経由して水道業者に発注してもらったら、なんと50万円で済んだ。というのもこうした不動産会社は水道業者にとってはお得意様で、そこから頼まれれば安くしてくれるんです。不動産会社に5万～10万円の中間フィーを払っても十分お得です」

　また、彼女の物件は周辺の家賃相場を上回ることもあるが、それでも入居者に困ったことがないという。なにかコツがあるのか？

「ボロ賃貸らしからぬシステムキッチンや高スペックのエアコンを設置するなど、メリハリをつけたリフォームで差別化を図っているからだと思います。あとは立て看板もポイント。郊外だと実際に車で家を探し回っている人とかが、けっこういるんですよ」

　写真の物件は千葉県長生郡の平屋物件で、100万円で購入し約70万円をかけてリフォーム。表面利回りは驚きの42％！ ボロ家投資、恐るべしである。

　3/3発売の週刊SPA！に掲載されている特集『500万円以下の［激安物件］でボロ儲けする方法』では、この平屋物件のリフォーム後の写真や上條さんの保有物件一覧を独占公開。また、「23区内のボロ家を買って合計の年間家賃収入が1000万円を突破したサラリーマン」「30万円以下のボロ戸建てを地方で回す投資家」などの実例も写真とあわせて紹介している。破格物件高利回り生活の真髄を知りたければ、ぜひ本誌をご覧あれ！　＜取材・文・撮影／週刊SPA！編集部＞